Als verhuurder wilt u natuurlijk dat uw huurders prettig kunnen wonen. Maar als een van uw huurders het woongenot voor anderen verstoort, kunt u daar behoorlijk tussen komen te zitten. U ontvangt bijvoorbeeld een telefoontje van een boze buurman, e-mails van buurtbewoners die voor de zoveelste keer wakker liggen, of u krijgt klachten over geschreeuw, bedreigingen of bezoekers die tot diep in de nacht voor onrust zorgen.
Deze klachten kunt u niet zomaar naast u neerleggen, maar u kunt ook niet direct de sloten vervangen en de huurder buiten zetten. Gelukkig zijn er juridische stappen die u kunt nemen. De kunst is om op tijd in actie te komen en om daarnaast uw dossier goed op orde te hebben.
Wanneer is er sprake van overlast?
Niet iedere ergernis is meteen een juridisch probleem. Af en toe harde muziek of een eenmalige ruzie hoeft nog geen reden te zijn om maatregelen te nemen. Het wordt anders wanneer de overlast ernstig is, regelmatig terugkomt of het woongenot van omwonenden aantast. Daar is sprake van bij bijvoorbeeld aanhoudende geluidsoverlast, intimidatie, bedreiging, vervuiling van gemeenschappelijke ruimtes of gedrag dat de veiligheid van andere bewoners in gevaar brengt.
Een huurder moet zich vanzelfsprekend als een goed huurder gedragen. Dat staat in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek. Daar hoort bij dat de huurder de woning op een normale manier gebruikt en rekening houdt met anderen. In de regel is de huurder ook verantwoordelijk voor het gedrag van huisgenoten en bezoekers. Veroorzaakt de huurder of iemand die hij toelaat ernstige of structurele overlast, dan kan dat een schending van deze verplichting zijn.
Stap 1: verzamel bewijs en leg klachten vast
Als verhuurder is het belangrijk dat u niet alleen weet dát er klachten zijn, maar ook wat er precies gebeurt. Vraag klagers daarom om concrete informatie. Wanneer vond de overlast plaats? Wat gebeurde er? Hoe vaak komt het voor? Zijn er andere bewoners die hetzelfde hebben meegemaakt? Bewaar e-mails, meldingen en eventuele schriftelijke verklaringen. Een overlastlogboek met data, tijdstippen en omschrijvingen is een nuttig hulpmiddel. Houd ook bij welke acties u zelf heeft ondernomen en wat daarop de reactie was.
Houd er rekening mee dat anonieme of vage klachten in een procedure weinig gewicht hebben. De rechter hecht veel meer waarde aan concrete, gedateerde verklaringen van omwonenden die bereid zijn om, als het zover komt, ook als getuige op te treden. Bij geluidsoverlast kan een meting door de gemeente of de omgevingsdienst aanvullend bewijs opleveren.
Neem klachten serieus en onderzoek ze zorgvuldig. U hoeft niet iedere beschuldiging direct als vaststaand feit aan te nemen. Juist door de situatie goed te onderzoeken, kunt u bepalen welke aanpak passend is en voorkomt u dat uw handelen later ter discussie komt te staan.
Stap 2: spreek de huurder aan en waarschuw zo nodig schriftelijk
Vaak is het verstandig om eerst met de huurder in gesprek te gaan. Leg uit welke klachten er zijn, welk gedrag moet stoppen en wat u van de huurder verwacht. Soms is iemand zich onvoldoende bewust van de gevolgen van zijn gedrag. Een duidelijk gesprek kan dan al verschil maken.
Blijft de overlast bestaan, stuur dan een schriftelijke waarschuwing. Zie dit als een ingebrekestelling: beschrijf zo concreet mogelijk welk gedrag niet is toegestaan, geef de huurder een redelijke termijn om dit te stoppen en maak duidelijk dat u verdere juridische stappen kunt ondernemen als de overlast aanhoudt. Voor ontbinding van de huurovereenkomst is in beginsel een ingebrekestelling nodig. In ernstige gevallen kan de rechter daar soepeler mee omgaan, maar met een goed onderbouwde waarschuwing staat u in ieder geval sterker. Bovendien kunt u daarmee aan de rechter laten zien dat u eerst heeft geprobeerd de situatie op te lossen.
Stap 3: schakel waar nodig andere partijen in
Bij overlast kunnen ook andere partijen een rol spelen. Denk aan de politie bij bedreiging, geweld of ernstige verstoring van de openbare orde. Ook de gemeente kan helpen. Op grond van de Wet aanpak woonoverlast kan de burgemeester onder voorwaarden een gedragsaanwijzing opleggen aan een overlastgevende bewoner. Daarnaast kan de gemeente buurtbemiddeling of hulpverlening inschakelen.
Als meerdere bewoners klachten melden, kan het verstandig zijn om meldingen zorgvuldig te bundelen. Let daarbij wel op privacy: deel persoonsgegevens niet zomaar met andere bewoners en leg alleen vast wat relevant is voor de aanpak van de overlast.
Als verhuurder blijft u niet aan de zijlijn staan. Andere huurders kunnen u onder omstandigheden aanspreken als u niets onderneemt tegen een overlastgevende huurder. U hoeft niet alles zelf op te lossen, maar het is belangrijk dat u kunt laten zien dat u de meldingen serieus heeft behandeld.
Welke juridische mogelijkheden heeft u?
Houdt de overlast aan, dan heeft u in de eerste plaats de mogelijkheid om de rechter te vragen de huurder te bevelen zich aan zijn verplichtingen te houden. Dat kan met een gedragsgebod, eventueel gekoppeld aan een dwangsom. Dit is een minder vergaande stap dan beëindiging van de huur en kan passend zijn als er nog perspectief is op verbetering.
Is de overlast ernstig of structureel, dan kunt u de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming van de woning toe te wijzen. Bij woonruimte kan ontbinding alleen via de rechter, in de regel de kantonrechter. Een andere mogelijkheid is opzegging op grond van de wettelijke opzeggingsgronden, waarbij het niet nakomen van de verplichtingen als goed huurder een van die gronden is. Ook dan is de rechter nodig als de huurder niet instemt met de opzegging.
Een succesvolle procedure is geen vanzelfsprekendheid. De rechter beoordeelt onder meer hoe ernstig de overlast is, hoe goed deze is onderbouwd en of de tekortkoming zwaar genoeg is om beëindiging van de huur te rechtvaardigen. Ook speelt mee of u de huurder eerst de gelegenheid heeft gegeven om zijn gedrag aan te passen.
Bij woonruimte heeft de huurder bovendien huurbescherming. U kunt de huurder dus niet eigenhandig uit de woning zetten, de sloten vervangen of diens spullen verwijderen. Dat is onrechtmatig en kan u duur komen te staan. Als de huurder niet vrijwillig vertrekt, is in beginsel een rechterlijke uitspraak nodig. Een toegewezen ontruiming kan vervolgens door een gerechtsdeurwaarder van Kroep Steghuis Ikink ten uitvoer worden gelegd.
Een goede voorbereiding is hierbij belangrijk. Een zorgvuldig opgebouwd dossier kan het verschil maken tussen een zaak die goed onderbouwd is en een procedure waarin onvoldoende duidelijk wordt wat er precies is gebeurd.
Wacht niet tot de situatie escaleert
Bij overlast is vroeg handelen vaak verstandiger dan maandenlang hopen dat het vanzelf overwaait. Wie lang niets doet, kan bovendien in een procedure de indruk wekken dat hij het gedrag heeft geaccepteerd. Door klachten vast te leggen, de huurder duidelijk aan te spreken en tijdig juridisch advies in te winnen, houdt u beter zicht op uw mogelijkheden.
Heeft u te maken met een huurder die structureel overlast veroorzaakt? Neem contact op met Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders en Incasso. Wij zijn thuis in het huurrecht, denken met u mee over de juridische vervolgstappen en helpen u bepalen hoe u uw positie als verhuurder zorgvuldig kunt beschermen.
