Een huurder die netjes betaalt, goed voor de woning zorgt en zich aan de afspraken houdt: daar wordt iedere verhuurder blij van. Maar wat als de situatie verandert? Misschien betaalt uw huurder de huur structureel te laat, veroorzaakt hij ernstige overlast of heeft u de woning zelf dringend nodig. Dan wilt u als verhuurder natuurlijk weten waar u aan toe bent. Kunt u de huur dan gewoon opzeggen?
Het korte antwoord is: niet zomaar. Bij woonruimte heeft een huurder in principe huurbescherming. Dat betekent dat u als verhuurder de huurovereenkomst alleen kunt opzeggen als u daarvoor een wettelijke reden heeft. Is de huurder het niet eens met de opzegging, dan eindigt de huur bovendien niet automatisch.
Een huurder heeft huurbescherming
Huurbescherming is bedoeld om te voorkomen dat een huurder zomaar op straat komt te staan. Dat geldt voor sociale huur, middenhuur en vrije sector, maar ook voor bijvoorbeeld kamers. Dat u eigenaar van de woning bent, betekent dus niet dat u op ieder gewenst moment kunt besluiten dat de huur stopt.
Als verhuurder moet u bij een opzegging een wettelijke opzeggingsgrond noemen. Welke grond mogelijk is, hangt af van de situatie en het soort huurovereenkomst.
Wanneer mag u de huur opzeggen?
De wet kent verschillende situaties waarin een verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. Een bekende reden is dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. Daar is sprake van bij bijvoorbeeld ernstige of structurele overlast of een forse huurachterstand.
Ook als u de woning dringend zelf wil gebruiken, mag u de huur opzeggen. Misschien wilt u de woning zelf gaan bewonen, heeft u de woning dringend nodig vanwege uw persoonlijke situatie of wilt u de woning renoveren en is dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk. Maar let wel; alleen benoemen dat u de woning liever anders wilt gebruiken, is niet voldoende. U moet aannemelijk kunnen maken dat er daadwerkelijk sprake is van dringend eigen gebruik. Daarbij worden ook de belangen van u en de huurder tegen elkaar afgewogen. In bepaalde gevallen moet bovendien blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
Er zijn daarnaast specifieke opzeggingsgronden voor bijvoorbeeld bepaalde doelgroepenwoningen en situaties waarin de bestemming van de woning verandert. Voor dergelijke gevallen gelden aanvullende voorwaarden. Bij Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders en Incasso zijn we thuis in het huurrecht en kunnen we er alles over vertellen. Neemt u daarvoor gerust contact met ons op.
De reden alleen is niet genoeg
Een veelgemaakte vergissing is om te denken: ik heb een geldige reden, dus de huurder moet eruit. Zo eenvoudig werkt het niet. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet u de huur schriftelijk opzeggen en de juiste opzegtermijn in acht nemen. Voor een verhuurder bedraagt die termijn minimaal drie maanden en maximaal zes maanden, afhankelijk van hoe lang de huurder in de woning woont. In de opzeggingsbrief moet u bovendien de wettelijke reden voor de opzegging vermelden.
Vervolgens is het belangrijk om te weten wat er gebeurt als de huurder niet akkoord gaat. De huurder kan bezwaar maken tegen de opzegging. Zolang de huurder niet instemt, loopt de huurovereenkomst in principe door. U kunt dan naar de kantonrechter stappen en vragen om vast te stellen wanneer de huurovereenkomst eindigt. De rechter beoordeelt vervolgens of aan de voorwaarden voor beëindiging is voldaan.
Een opzegbrief is dus niet hetzelfde als een ontruimingsbevel. Dat onderscheid is belangrijk.
Zo zit het met een tijdelijk huurcontract
Bij tijdelijke huurcontracten gelden andere regels. Sinds 1 juli 2024 is een tijdelijk huurcontract voor woonruimte alleen nog in specifieke situaties toegestaan. Een geldig tijdelijk contract eindigt in beginsel op de afgesproken einddatum. De verhuurder moet de huurder wel tijdig schriftelijk laten weten dat het contract afloopt. Dat moet minimaal één en maximaal drie maanden voor de einddatum gebeuren.
Vergeet u die aanzegging, dan kan dat grote gevolgen hebben. Het tijdelijke contract kan daardoor overgaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Dan krijgt u alsnog te maken met de normale huurbescherming.
Eerst goed kijken, dan opzeggen
Een huuropzegging is dus iets om zorgvuldig aan te pakken. Zeker wanneer u verwacht dat de huurder niet vrijwillig zal vertrekken. Een verkeerde opzeggingsgrond, een ontbrekende onderbouwing of een fout in de procedure kan ervoor zorgen dat de huur niet eindigt wanneer u dat voor ogen had.
Dat is extra belangrijk wanneer er bijvoorbeeld al sprake is van een huurachterstand. In zo’n situatie kan het verstandiger zijn om niet alleen naar de opzegging te kijken, maar ook naar de mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen. Welke route het meest geschikt is, hangt af van de omstandigheden.
Heeft u twijfels over een huuropzegging, bijvoorbeeld vanwege een huurachterstand, overlast, dringend eigen gebruik of het einde van een tijdelijk contract? Dan is het verstandig om eerst te laten beoordelen welke juridische route in uw situatie past.
De gerechtsdeurwaarders van Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders en Incasso zijn gespecialiseerd in huurrecht en kijken graag met u mee. Want bij huurbeëindiging geldt: liever vooraf één keer goed controleren dan achteraf ontdekken dat de brief toch nét niet goed genoeg was.
Laat u het ons weten als u onze hulp wel kunt gebruiken?
