Verhuren lijkt soms eenvoudig: u stelt een woning of bedrijfspand beschikbaar, de huurder betaalt de huur en beide partijen komen hun afspraken na. In de praktijk is het vaak iets minder rechttoe rechtaan. Een lekkende kraan, achterstallig onderhoud, een discussie over servicekosten of een huurder die de huur niet betaalt: het zijn situaties die vragen oproepen over de rechten en plichten van beide partijen.
Veel verhuurders zijn zich bewust van hun rechten, maar minder bekend met de wettelijke verplichtingen die bij het verhuren van een pand horen. Toch is juist die kennis belangrijk. Door uw verplichtingen na te komen, voorkomt u juridische geschillen en staat u sterker als een huurder zijn eigen afspraken niet nakomt.
Goed verhuurderschap begint bij een deugdelijk pand
Een van de belangrijkste verplichtingen van een verhuurder is het beschikbaar stellen van een pand dat geschikt is voor het afgesproken gebruik. Bij woonruimte betekent dit dat de woning veilig, bewoonbaar en goed onderhouden moet zijn. Bij bedrijfsruimte geldt dat het gehuurde moet voldoen aan de bestemming waarvoor het wordt verhuurd.
Dat betekent niet dat een pand volledig nieuw of perfect hoeft te zijn. Wel mag de huurder verwachten dat hij het gehuurde normaal kan gebruiken. Ernstige gebreken die het gebruik beperken, zoals lekkages, schimmelvorming, problemen met de verwarming of constructieve gebreken, kunnen ertoe leiden dat de verhuurder maatregelen moet nemen.
Goed onderhoud is daarom prettig voor de huurder, én in het belang van de verhuurder. Achterstallig onderhoud daarentegen kan leiden tot klachten, procedures of zelfs een tijdelijke huurprijsvermindering als een rechter oordeelt dat sprake is van een ernstig gebrek.
Onderhoud: wie doet wat?
Een veelvoorkomend misverstand is dat een verhuurder verantwoordelijk is voor álle onderhoud aan een pand. Dat is niet het geval. De wet maakt onderscheid tussen groot onderhoud en kleine herstellingen.
In grote lijnen geldt het volgende:
- De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en het verhelpen van gebreken die niet voor rekening van de huurder komen.
- De huurder draagt zorg voor kleine dagelijkse onderhoudswerkzaamheden en eenvoudige reparaties.
Denk bij kleine onderhoudswerkzaamheden aan het vervangen van een lamp, het schoonhouden van afvoeren of het onderhouden van de tuin wanneer dat is afgesproken. Daarentegen komen het vervangen van een cv-ketel, herstel van een lekkend dak of het vervangen van rotte kozijnen doorgaans voor rekening van de verhuurder.
In deze blog leest u welke kosten een verhuurder niet mag doorrekenen aan de huurder.
Niet iedere situatie is zwart-wit. De oorzaak van een gebrek speelt vaak een belangrijke rol. Is schade ontstaan doordat een huurder onzorgvuldig heeft gehandeld, dan kan hij daarvoor zelf aansprakelijk zijn.
U moet huurgenot bieden
Een huurder betaalt niet alleen voor een gebouw, maar ook voor het huurgenot. Dat betekent dat hij het pand ongestoord moet kunnen gebruiken overeenkomstig de huurovereenkomst.
Als verhuurder mag u daarom niet zomaar het gehuurde betreden. Ook wanneer u eigenaar bent van het pand, behoudt de huurder tijdens de huurperiode het exclusieve gebruik. Wilt u onderhoud uitvoeren of een inspectie houden, dan gebeurt dat in overleg met de huurder, behalve in spoedeisende situaties.
Daarnaast wordt van een verhuurder verwacht dat hij gebreken die tijdig worden gemeld voortvarend oppakt. Het is verstandig om meldingen schriftelijk vast te leggen en duidelijk met de huurder te communiceren over de planning van herstelwerkzaamheden.
Duidelijke afspraken voorkomen problemen
Een goede huurovereenkomst vormt de basis van iedere verhuurrelatie. In zo’n overeenkomst legt u vast welke afspraken gelden over de huurprijs, de duur van de overeenkomst, onderhoud, servicekosten, indexering en eventuele bijzondere bepalingen.
Hoewel een huurovereenkomst veel ruimte biedt voor maatwerk, kunt u niet onbeperkt afwijken van de wet. Vooral bij woonruimte geniet een huurder uitgebreide wettelijke bescherming. Bepalingen die in strijd zijn met dwingend huurrecht kunnen ongeldig zijn, ook wanneer beide partijen deze hebben ondertekend.
Het is daarom verstandig om gebruik te maken van juridisch correcte huurovereenkomsten die aansluiten bij de actuele wet- en regelgeving.
De Wet goed verhuurderschap
Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 gelden voor verhuurders aanvullende verplichtingen. Deze wet heeft als doel om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan en huurders beter te beschermen.
Zo moeten verhuurders zich onder meer onthouden van intimidatie en discriminatie, transparant zijn over de rechten en plichten van huurders en zorgvuldig omgaan met waarborgsommen. Gemeenten hebben bovendien de bevoegdheid om toezicht te houden en in bepaalde gevallen handhavend op te treden als verhuurders zich niet aan deze regels houden.
Voor professionele verhuurders is het daarom belangrijk om de huurovereenkomst op orde te hebben, net als de interne werkwijze rondom verhuur en communicatie.
En wat als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt?
Dat u als verhuurder verschillende wettelijke verplichtingen heeft, betekent uiteraard niet dat een huurder zijn eigen verantwoordelijkheden naast zich neer mag leggen. Het tijdig betalen van de huur blijft een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder.
Ontstaat een huurachterstand, dan is het verstandig om niet te lang af te wachten. Een betalingsachterstand loopt vaak snel op en wordt daardoor steeds lastiger in te lopen. Door tijdig contact op te nemen met de huurder en – als dat nodig is – een gerechtsdeurwaarder in te schakelen, kan verdere escalatie regelmatig worden voorkomen.
Blijft betaling uit, dan kan uiteindelijk een gerechtelijke procedure worden gestart. Afhankelijk van de omstandigheden kan daarbij niet alleen betaling van de achterstallige huur worden gevorderd, maar ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De rechter beoordeelt daarbij steeds of de tekortkoming ernstig genoeg is om deze maatregelen te rechtvaardigen.
Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders en Incasso is specialist op het gebied van huurincasso en ondersteunt verhuurders bij het incasseren van huurachterstanden, het voeren van gerechtelijke procedures en – wanneer dat noodzakelijk blijkt – de tenuitvoerlegging van rechterlijke uitspraken. Zo staat u er niet alleen voor wanneer een huurgeschil ontstaat. Waarmee kunnen we u helpen?
