Bij het verhuren van een woning of bedrijfsruimte draait het natuurlijk om meer dan alleen de maandelijkse huur. Er zijn ook allerlei bijkomende kosten. Sommige daarvan mogen zonder problemen aan de huurder worden doorberekend, andere juist niet. En precies daar gaat het in de praktijk nog weleens mis.
Dat is begrijpelijk. De regels rondom servicekosten, onderhoud en belastingen zijn niet altijd even overzichtelijk. Bovendien kan een onjuiste doorbelasting leiden tot discussies, procedures of zelfs terugbetalingen. Voor verhuurders is het daarom belangrijk om te weten waar de grenzen liggen. Want hoewel een verhuurder veel kosten maakt, betekent dat niet automatisch dat de huurder daarvoor moet opdraaien.
Niet iedere rekening hoort bij de huurder
Het uitgangspunt van het huurrecht is eigenlijk vrij eenvoudig. De huurder betaalt de huurprijs en daarnaast alleen kosten waarvoor een wettelijke basis bestaat of die daadwerkelijk betrekking hebben op goederen en diensten die aan de huurder worden geleverd.
Met andere woorden: niet iedere uitgave die een verhuurder doet, mag worden doorgeschoven naar de huurder. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk blijkt de scheidslijn soms minder duidelijk dan gedacht.
Groot onderhoud komt voor rekening van de verhuurder
Een veelvoorkomend misverstand is dat kosten voor groot onderhoud via de servicekosten kunnen worden verhaald. Dat is niet het geval.
De kosten voor bijvoorbeeld het vervangen van een cv-ketel, het vernieuwen van dakbedekking, het vervangen van kozijnen of het schilderen van de buitenzijde van een pand behoren in beginsel tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Deze uitgaven hangen samen met het in stand houden van het gehuurde en mogen niet als extra kostenpost bij de huurder terechtkomen.
Kleine dagelijkse reparaties zijn een ander verhaal. Voor bepaalde kleine onderhoudswerkzaamheden kan de huurder wél verantwoordelijk zijn. Denk aan het vervangen van een lamp of het ontstoppen van een sifon. Maar zodra sprake is van grotere investeringen of structureel onderhoud, ligt de rekening doorgaans bij de verhuurder.
Belastingen mogen niet altijd worden doorberekend
Ook bij belastingen bestaan regelmatig misverstanden.
De onroerendezaakbelasting (OZB) voor eigenaren is een belasting die samenhangt met het eigendom van het pand. Deze kosten mogen bij woonruimte niet aan de huurder worden doorberekend. Hetzelfde geldt voor diverse andere heffingen die rechtstreeks verbonden zijn aan het eigenaarschap van het vastgoed.
Dat betekent overigens niet dat een huurder helemaal geen lokale lasten betaalt. Afhankelijk van de situatie kunnen bepaalde gebruikersheffingen wel voor rekening van de huurder komen. Daarbij is het onderscheid tussen eigenaar en gebruiker van groot belang.
Bij bedrijfsruimte kunnen contractuele afspraken soms meer ruimte bieden, maar ook daar gelden grenzen en is zorgvuldigheid geboden.
Administratiekosten kennen duidelijke grenzen
Verhuurders besteden het beheer van hun vastgoed regelmatig uit. Denk aan administratie, incasso of technisch beheer. Dat brengt kosten met zich mee.
Toch betekent dat niet dat deze kosten automatisch bij de huurder in rekening mogen worden gebracht. Administratiekosten die uitsluitend verband houden met het eigenaarschap of het beheer van het pand zijn in beginsel voor rekening van de verhuurder.
Alleen wanneer sprake is van redelijke administratiekosten die rechtstreeks samenhangen met de afrekening van servicekosten, is een beperkte vergoeding mogelijk.
Een verhuurder kan dus niet simpelweg alle interne kosten onder het kopje “administratiekosten” doorschuiven naar de huurder. Zo eenvoudig werkt het huurrecht niet.
Servicekosten moeten daadwerkelijk een tegenprestatie vormen
Servicekosten vormen misschien wel het bekendste discussiepunt binnen het huurrecht.
Een huurder mag alleen worden belast voor zaken en diensten waarvan hij daadwerkelijk profiteert. Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing, tuinonderhoud of de levering van energie.
Daarnaast geldt dat de kosten redelijk moeten zijn en voldoende inzichtelijk moeten worden gemaakt. Verhuurders zijn verplicht jaarlijks een overzicht te verstrekken waaruit blijkt hoe de servicekosten zijn opgebouwd.
Een servicekostenafrekening is daarmee geen creatieve oefening waarbij allerlei uitgaven een plekje kunnen krijgen. Er moet daadwerkelijk een verband bestaan tussen de geleverde dienst en de kosten die in rekening worden gebracht.
Kosten voor leegstand of wanbetaling zijn voor rekening van de verhuurder
Een huurder kan evenmin aansprakelijk worden gesteld voor ondernemingsrisico’s van de verhuurder.
Leegstand, tegenvallende exploitatie of betalingsproblemen van andere huurders vormen geen grond om extra kosten te verdelen over de bestaande huurders.
Ook kosten die voortvloeien uit incassoprocedures tegen andere huurders of uit algemene bedrijfsvoering kunnen niet worden doorbelast.
Dat klinkt misschien als een open deur, maar in de praktijk ontstaan hierover toch regelmatig discussies.
Duidelijke afspraken voorkomen problemen
Voor verhuurders is het belangrijk om vooraf goed vast te leggen welke kosten onderdeel zijn van de kale huurprijs en welke kosten als servicekosten worden aangemerkt.
Heldere afspraken en een correcte afrekening zorgen niet alleen voor transparantie, én verkleinen de kans op conflicten en procedures.
Bovendien kan een onjuiste doorbelasting financiële gevolgen hebben. Huurders kunnen in bepaalde gevallen te veel betaalde bedragen terugvorderen en geschillen over servicekosten kunnen uitmonden in procedures bij de Huurcommissie of de rechter.
Voorkomen is beter dan procederen
Bij Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders en Incasso zien wij dagelijks hoe belangrijk een zorgvuldige toepassing van het huurrecht is. Veel problemen kunnen worden voorkomen door tijdig juridisch advies in te winnen en duidelijke afspraken te maken.
Komt u er toch niet uit of wilt u zekerheid over uw positie als verhuurder? De specialisten van Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders en Incasso staan u graag bij. Dankzij onze kennis van huurrecht, huurincasso en gerechtelijke procedures kunnen wij samen met u zoeken naar een praktische en passende oplossing. Want ook bij verhuur geldt: duidelijke afspraken zijn de basis van een duurzame relatie.
